Renditerechner

Auswertung

Ihre Angaben werden auf Basis der MOSAiK-Beispielrechnung zusammengeführt.

Schritt 6

Auswertung

Ausgewählte Wohnung: AW.08 (AW.08)

Ihr Renditerechner

Stadtlicht Leipzig · AW.08

Die Grundlagen Ihrer Berechnung

Kaufpreis Wohnung: 315.000 €(5.911 €/m²)
Wohnfläche: 53,29 m²
Startmiete pro Monat: 879 €(16,5 €/m²)
Eigenkapital gesamtInkl. Küche und Bauzeitzinsen nach Steuern: 52.457 €
Bank · Zins / Tilgung: 3,90 % / 1,5 %
KfW · Zins / Tilgung: 2,94 % / 2,19 %
Vermietungsbeginn: 25 Monate ab Kauf
Geplanter Verkauf: 10 Jahre ab Vermietung

Ihre Rendite auf einen Blick

10 Jahre Vermietung · 2 % Wertentwicklung p. a.

Rendite pro Jahr (IRR)Nach Steuern, inklusive Bauphase: 11,50 %
Gewinn bei VerkaufInkl. Cashflows, nach Verkaufskosten und Kapitaleinsatz: 104.785 €
Eingesetztes KapitalEigenkapital inkl. Küche und Bauzeitzinsen nach Steuern: 52.457 €

Was wäre bei einer anderen Wertentwicklung?

Wählen Sie ein Szenario. Die Kennzahlen oben und die Grafik darunter passen sich an.

Ihr Eigenkapital im Zeitverlauf

Szenario: 2 % p. a.

Der Abstand zwischen Immobilienwert und Restschuld zeigt Ihr Eigenkapital im Objekt.

Immobilienwert: 383.983 €
Restschuld: 248.431 €
Eigenkapital im Objekt: 135.552 €

Detailansicht · Y-Achse an Werte angepasst, nicht zwingend ab 0 €

Jahr 10Jahr verschieben

Vor Verkaufskosten; laufende Cashflows sind hier nicht enthalten. Die Grafik enthält die eingestellte Anschlussfinanzierung. Details finden Sie unter „Restrukturierung“.

Was passiert, wenn es anders kommt?

Vergleich mit Ihrem 2-%-Szenario

15 % weniger Miete3 Monate Leerstand zu Beginn−5 % Immobilienwert in 10 JahrenNeuvermietungskosten

Gesamtgewinn nach 10 Jahren und Verkauf

Nach Steuern, Kosten und Kapitaleinsatz.

Ihre Rechnung104.785 €

Mit Belastungen94.941 €

9.843 € weniger Gewinn

Rendite pro Jahr (IRR): 11,50 %→10,45 %

Annahmen des Belastungstests

15 % weniger Miete: Wohnungs- und Stellplatzmiete dauerhaft 15 % unter Ihren Eingaben.

Belastungstest: 2 % Wertentwicklung p. a., 0 Monate anfänglicher Leerstand. Finanzierung, Steuersatz und übrige Annahmen stammen aus Ihrer Basisrechnung. Es wird keine Eintrittswahrscheinlichkeit unterstellt.

Mehrere Vorzeichenwechsel in der Zahlungsreihe: Ein angezeigter IRR-Wert ist die numerisch gefundene Lösung; bei mehreren gefundenen Lösungen wird kein Wert ausgewiesen.

Cashflows pro Jahr vergleichen

Jährlicher Cashflow nach Steuern inklusive Tilgung, in Euro
Jahr	Ihre Rechnung	Mit Belastungen	Unterschied
1	8.345 €	7.395 €	-950 €
2	8.010 €	7.061 €	-950 €
3	7.690 €	6.740 €	-950 €
4	4.252 €	3.274 €	-978 €
5	-1.812 €	-2.790 €	-978 €
6	-2.090 €	-3.068 €	-978 €
7	-2.182 €	-3.190 €	-1.007 €
8	-2.154 €	-3.162 €	-1.007 €
9	827 €	-180 €	-1.007 €
10	804 €	-234 €	-1.038 €

Hinweis: Die dargestellten Werte sind unverbindliche Beispielberechnungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann insbesondere durch Finanzierungskonditionen, steuerliche Rahmenbedingungen, Vermietung, Kostenentwicklung und Verkaufspreise abweichen. Steuerliche Effekte sind Schätzwerte und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden. Eine Gewähr für die Berechnungsergebnisse wird nicht übernommen.

Cashflow

Die Tabelle zeigt die laufende Liquiditätsbetrachtung auf Basis Ihrer Angaben.

Cashflow-Berechnung

Erklärung zur Berechnung

Die Übersicht zeigt Ihren Cashflow je Vermietungsjahr nach laufenden Kosten, Zinsen, Tilgung und Steuern. Positive Werte bedeuten einen Überschuss, negative Werte einen zusätzlichen Finanzierungsbedarf. Der monatliche Cashflow ist der Durchschnitt des jeweiligen Jahres; die Restschuld zeigt den verbleibenden Darlehensbetrag.

Jahresübersicht

Zeitraum

Cashflow nach Steuern im Zeitraum 21.689 €

Jahr 1

Cashflow

Miete

10.551 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.989 €

Tilgung

2.200 €

Annuität

12.189 €

Cashflow vor Steuern

-2.358 €

Steuerwirkung

10.702 €

Cashflow nach Steuern

8.345 €

Cashflow monatlich

695 €

kumulierter Cashflow

8.345 €

Restschuld

291.856 €

Jahr 2

Cashflow

Miete

10.551 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.902 €

Tilgung

2.287 €

Annuität

12.189 €

Cashflow vor Steuern

-2.358 €

Steuerwirkung

10.368 €

Cashflow nach Steuern

8.010 €

Cashflow monatlich

668 €

kumulierter Cashflow

16.355 €

Restschuld

289.569 €

Jahr 3

Cashflow

Miete

10.551 €

Kosten

720 €

Zinsen

9.811 €

Tilgung

2.378 €

Annuität

12.189 €

Cashflow vor Steuern

-2.358 €

Steuerwirkung

10.047 €

Cashflow nach Steuern

7.690 €

Cashflow monatlich

641 €

kumulierter Cashflow

24.045 €

Restschuld

287.191 €

Jahr 4

Cashflow

Miete

10.868 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.672 €

Tilgung

5.802 €

Annuität

15.474 €

Cashflow vor Steuern

-5.348 €

Steuerwirkung

9.600 €

Cashflow nach Steuern

4.252 €

Cashflow monatlich

354 €

kumulierter Cashflow

28.297 €

Restschuld

281.389 €

Jahr 5

Cashflow

Miete

10.868 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.475 €

Tilgung

5.999 €

Annuität

15.474 €

Cashflow vor Steuern

-5.348 €

Steuerwirkung

3.535 €

Cashflow nach Steuern

-1.812 €

Cashflow monatlich

-151 €

kumulierter Cashflow

26.485 €

Restschuld

275.389 €

Jahr 6

Cashflow

Miete

10.868 €

Kosten

742 €

Zinsen

9.270 €

Tilgung

6.204 €

Annuität

15.474 €

Cashflow vor Steuern

-5.348 €

Steuerwirkung

3.258 €

Cashflow nach Steuern

-2.090 €

Cashflow monatlich

-174 €

kumulierter Cashflow

24.395 €

Restschuld

269.186 €

Jahr 7

Cashflow

Miete

11.194 €

Kosten

764 €

Zinsen

9.059 €

Tilgung

6.415 €

Annuität

15.474 €

Cashflow vor Steuern

-5.044 €

Steuerwirkung

2.862 €

Cashflow nach Steuern

-2.182 €

Cashflow monatlich

-182 €

kumulierter Cashflow

22.213 €

Restschuld

262.770 €

Jahr 8

Cashflow

Miete

11.194 €

Kosten

764 €

Zinsen

8.754 €

Tilgung

6.393 €

Annuität

15.147 €

Cashflow vor Steuern

-4.717 €

Steuerwirkung

2.563 €

Cashflow nach Steuern

-2.154 €

Cashflow monatlich

-180 €

kumulierter Cashflow

20.058 €

Restschuld

256.377 €

Jahr 9

Cashflow

Miete

11.194 €

Kosten

764 €

Zinsen

7.638 €

Tilgung

3.914 €

Annuität

11.551 €

Cashflow vor Steuern

-1.121 €

Steuerwirkung

1.948 €

Cashflow nach Steuern

827 €

Cashflow monatlich

69 €

kumulierter Cashflow

20.886 €

Restschuld

252.464 €

Jahr 10

Cashflow

Miete

11.530 €

Kosten

787 €

Zinsen

7.519 €

Tilgung

4.033 €

Annuität

11.551 €

Cashflow vor Steuern

-808 €

Steuerwirkung

1.612 €

Cashflow nach Steuern

804 €

Cashflow monatlich

67 €

kumulierter Cashflow

21.689 €

Restschuld

248.431 €

Summe im Zeitraum

Cashflow vor Steuern

-34.806 €

Steuerwirkung

56.496 €

Cashflow nach Steuern

21.689 €

Durchschnitt monatlich

181 €

Restschuld

248.431 €

Jahr	Miete	Kosten	Zinsen	Tilgung	Annuität	CF v. St.	Steuerwirkung	CF n. St.	CF mtl.	kum. CF	Restschuld
1	10.551 €	720 €	9.989 €	2.200 €	12.189 €	-2.358 €	10.702 €	8.345 €	695 €	8.345 €	291.856 €
2	10.551 €	720 €	9.902 €	2.287 €	12.189 €	-2.358 €	10.368 €	8.010 €	668 €	16.355 €	289.569 €
3	10.551 €	720 €	9.811 €	2.378 €	12.189 €	-2.358 €	10.047 €	7.690 €	641 €	24.045 €	287.191 €
4	10.868 €	742 €	9.672 €	5.802 €	15.474 €	-5.348 €	9.600 €	4.252 €	354 €	28.297 €	281.389 €
5	10.868 €	742 €	9.475 €	5.999 €	15.474 €	-5.348 €	3.535 €	-1.812 €	-151 €	26.485 €	275.389 €
6	10.868 €	742 €	9.270 €	6.204 €	15.474 €	-5.348 €	3.258 €	-2.090 €	-174 €	24.395 €	269.186 €
7	11.194 €	764 €	9.059 €	6.415 €	15.474 €	-5.044 €	2.862 €	-2.182 €	-182 €	22.213 €	262.770 €
8	11.194 €	764 €	8.754 €	6.393 €	15.147 €	-4.717 €	2.563 €	-2.154 €	-180 €	20.058 €	256.377 €
9	11.194 €	764 €	7.638 €	3.914 €	11.551 €	-1.121 €	1.948 €	827 €	69 €	20.886 €	252.464 €
10	11.530 €	787 €	7.519 €	4.033 €	11.551 €	-808 €	1.612 €	804 €	67 €	21.689 €	248.431 €
Summe	109.370 €	7.463 €	91.088 €	45.625 €	136.713 €	-34.806 €	56.496 €	21.689 €	181 € Ø mtl.	21.689 €	248.431 €

Abkürzungen: Kosten = Verwaltungskosten plus Instandhaltungsrücklage p.a. · CF = Cashflow · St. = Steuern · kum. CF = kumulierter Cashflow · Ø mtl. = Durchschnitt pro Monat

Cashflow-Einordnung

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Vor Steuern

Der Cashflow vor Steuern zeigt die jährliche Liquidität aus Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten, Zinsen und Tilgung. Damit wird sichtbar, welchen Betrag die Immobilie vor der persönlichen Einkommensteuer erwirtschaftet oder wie viel Liquidität zunächst ergänzt werden muss.

Nach Steuern

Die Steuerwirkung wird anschließend zum Cashflow vor Steuern addiert. So entsteht der Cashflow nach Steuern, der die tatsächliche Liquiditätswirkung im jeweiligen Jahr zeigt. Ein negativer Wert bedeutet nicht automatisch einen wirtschaftlichen Verlust: Der Tilgungsanteil senkt zugleich die Restschuld und erhöht den Eigenkapitalanteil.

Reinvestition

Viele Investoren halten die Tilgung bewusst niedrig, um Liquidität flexibel zu halten und sie außerhalb der Immobilie investieren zu können. Eine höhere Tilgung senkt zwar die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko, bindet aber Kapital im Objekt. Bei KfW 40 QNG-Projekten können hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zusätzlich Liquidität freisetzen. Wird diese Steuerliquidität diszipliniert reinvestiert, kann sie außerhalb der Immobilie weiterarbeiten und die Gesamtrendite spürbar beeinflussen.

Hinweis: Tilgung ist wirtschaftlich eher Vermögensumschichtung als laufender Verbrauch. Sie reduziert die Restschuld, senkt künftige Zinslasten und mindert Zinsänderungsrisiken. Gleichzeitig kann ein Investor abwägen, ob freie Liquidität außerhalb der Immobilie eine höhere Rendite erzielen kann als die eingesparte Darlehensverzinsung. Gerade deshalb betrachten professionelle Anleger Cashflow, Tilgung, Restschuld und Wiederanlage der Steuerüberschüsse nicht isoliert, sondern als zusammenhängende Liquiditäts- und Vermögensstrategie.

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Erklärung zur Berechnung

Die Übersicht zeigt das steuerliche Ergebnis Ihrer Vermietung unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen, abzugsfähigen Kosten, Zinsen und Abschreibung (AfA). Bei degressiver Abschreibung wechselt die Berechnung zur linearen AfA, sobald diese höher ausfällt; den Wechselzeitpunkt finden Sie in der Übersicht.

Steuerliche Grundlage

Abschreibung

Sonder-AfA

Jahresübersicht

Zeitraum

Steuerwirkung im Zeitraum 56.496 €

Jahr 1

degressiv

Miete

10.551 €

Abziehbarer Aufwand

420 €

Zinsen

9.989 €

normale AfA

14.962 €

Sonder-AfA

11.936 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

26.898 €

Buchwert Ende

272.335 €

Einkünfte aus V&V

-26.755 €

Steuerwirkung

10.702 €

Jahr 2

degressiv

Miete

10.551 €

Abziehbarer Aufwand

420 €

Zinsen

9.902 €

normale AfA

14.214 €

Sonder-AfA

11.936 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

26.150 €

Buchwert Ende

246.186 €

Einkünfte aus V&V

-25.920 €

Steuerwirkung

10.368 €

Jahr 3

degressiv

Miete

10.551 €

Abziehbarer Aufwand

420 €

Zinsen

9.811 €

normale AfA

13.503 €

Sonder-AfA

11.936 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

25.439 €

Buchwert Ende

220.747 €

Einkünfte aus V&V

-25.118 €

Steuerwirkung

10.047 €

Jahr 4

degressiv

Miete

10.868 €

Abziehbarer Aufwand

433 €

Zinsen

9.672 €

normale AfA

12.828 €

Sonder-AfA

11.936 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

24.764 €

Buchwert Ende

195.983 €

Einkünfte aus V&V

-24.000 €

Steuerwirkung

9.600 €

Jahr 5

degressiv

Miete

10.868 €

Abziehbarer Aufwand

433 €

Zinsen

9.475 €

normale AfA

9.799 €

Sonder-AfA

0 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

9.799 €

Buchwert Ende

186.184 €

Einkünfte aus V&V

-8.838 €

Steuerwirkung

3.535 €

Jahr 6

degressiv

Miete

10.868 €

Abziehbarer Aufwand

433 €

Zinsen

9.270 €

normale AfA

9.309 €

Sonder-AfA

0 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

9.309 €

Buchwert Ende

176.875 €

Einkünfte aus V&V

-8.144 €

Steuerwirkung

3.258 €

Jahr 7

degressiv

Miete

11.194 €

Abziehbarer Aufwand

446 €

Zinsen

9.059 €

normale AfA

8.844 €

Sonder-AfA

0 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

8.844 €

Buchwert Ende

168.031 €

Einkünfte aus V&V

-7.154 €

Steuerwirkung

2.862 €

Jahr 8

degressiv

Miete

11.194 €

Abziehbarer Aufwand

446 €

Zinsen

8.754 €

normale AfA

8.402 €

Sonder-AfA

0 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

8.402 €

Buchwert Ende

159.629 €

Einkünfte aus V&V

-6.407 €

Steuerwirkung

2.563 €

Jahr 9

degressiv

Miete

11.194 €

Abziehbarer Aufwand

446 €

Zinsen

7.638 €

normale AfA

7.981 €

Sonder-AfA

0 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

7.981 €

Buchwert Ende

151.648 €

Einkünfte aus V&V

-4.871 €

Steuerwirkung

1.948 €

Jahr 10

degressiv

Miete

11.530 €

Abziehbarer Aufwand

459 €

Zinsen

7.519 €

normale AfA

7.582 €

Sonder-AfA

0 €

Küche-AfA

0 €

AfA gesamt

7.582 €

Buchwert Ende

144.066 €

Einkünfte aus V&V

-4.030 €

Steuerwirkung

1.612 €

Summe im Zeitraum

Miete

109.370 €

AfA gesamt

155.167 €

Einkünfte aus V&V

-141.239 €

Steuerwirkung

56.496 €

Jahr	AfA-Art	BW Anfang	Miete	Aufwand	Zinsen	norm. AfA	Küche-AfA	Sonder-AfA	AfA ges.	BW Ende	Eink. V+V	Steuerwirkung
1	degressiv	299.233 €	10.551 €	420 €	9.989 €	14.962 €	0 €	11.936 €	26.898 €	272.335 €	-26.755 €	10.702 €
2	degressiv	272.335 €	10.551 €	420 €	9.902 €	14.214 €	0 €	11.936 €	26.150 €	246.186 €	-25.920 €	10.368 €
3	degressiv	246.186 €	10.551 €	420 €	9.811 €	13.503 €	0 €	11.936 €	25.439 €	220.747 €	-25.118 €	10.047 €
4	degressiv	220.747 €	10.868 €	433 €	9.672 €	12.828 €	0 €	11.936 €	24.764 €	195.983 €	-24.000 €	9.600 €
5	degressiv	195.983 €	10.868 €	433 €	9.475 €	9.799 €	0 €	0 €	9.799 €	186.184 €	-8.838 €	3.535 €
6	degressiv	186.184 €	10.868 €	433 €	9.270 €	9.309 €	0 €	0 €	9.309 €	176.875 €	-8.144 €	3.258 €
7	degressiv	176.875 €	11.194 €	446 €	9.059 €	8.844 €	0 €	0 €	8.844 €	168.031 €	-7.154 €	2.862 €
8	degressiv	168.031 €	11.194 €	446 €	8.754 €	8.402 €	0 €	0 €	8.402 €	159.629 €	-6.407 €	2.563 €
9	degressiv	159.629 €	11.194 €	446 €	7.638 €	7.981 €	0 €	0 €	7.981 €	151.648 €	-4.871 €	1.948 €
10	degressiv	151.648 €	11.530 €	459 €	7.519 €	7.582 €	0 €	0 €	7.582 €	144.066 €	-4.030 €	1.612 €
Summe im Zeitraum	-	-	109.370 €	4.353 €	91.088 €	107.423 €	47.744 €	155.167 €	-	-141.239 €	56.496 €

AfA-Detailwerte anzeigen

Der degressive Schattenbuchwert ist ein technischer Hilfswert für die Berechnung der degressiven AfA. Er ist nicht der maßgebliche steuerliche Buchwert.

Jahr	AfA-Art	degr. Schatten-BW Anfang	degr. Schatten-BW Ende	Buchwert Anfang	normale AfA	Sonder-AfA	Buchwert Ende
1	degressiv	299.233 €	284.271 €	299.233 €	14.962 €	11.936 €	272.335 €
2	degressiv	284.271 €	270.058 €	272.335 €	14.214 €	11.936 €	246.186 €
3	degressiv	270.058 €	256.555 €	246.186 €	13.503 €	11.936 €	220.747 €
4	degressiv	256.555 €	243.727 €	220.747 €	12.828 €	11.936 €	195.983 €
5	degressiv	195.983 €	186.184 €	195.983 €	9.799 €	0 €	186.184 €
6	degressiv	186.184 €	176.875 €	186.184 €	9.309 €	0 €	176.875 €
7	degressiv	176.875 €	168.031 €	176.875 €	8.844 €	0 €	168.031 €
8	degressiv	168.031 €	159.629 €	168.031 €	8.402 €	0 €	159.629 €
9	degressiv	159.629 €	151.648 €	159.629 €	7.981 €	0 €	151.648 €
10	degressiv	151.648 €	144.066 €	151.648 €	7.582 €	0 €	144.066 €

Steuerliche Einordnung

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Vermietung

Bei einer langfristigen Vermietung werden Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Den Einnahmen können die damit verbundenen Werbungskosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Zinsaufwendungen und steuerliche Abschreibungen. Die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, wird steuerlich aber erst bei tatsächlichem Aufwand berücksichtigt.

Abschreibung

Die AfA bildet steuerlich die Abnutzung des Gebäudes ab. Bei Immobilien ist diese Abnutzung wirtschaftlich nicht immer unmittelbar mit einem tatsächlichen Geldabfluss vergleichbar. Der Gesetzgeber nutzt Abschreibungsregeln deshalb auch, um Investitionen in Wohnraum zu strukturieren und gezielt zu fördern.

Steuerwirkung

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich wirken, ist aber über die förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter begrenzt. Die Spalte Eink. V+V zeigt den steuerlichen Überschuss oder Verlust. Ein Verlust kann das zu versteuernde Einkommen mindern; daraus ergibt sich die ausgewiesene Steuerersparnis.

Hinweis: Die steuerliche Wirkung bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Bruttoeinkommen. Eine mögliche Entlastung kann über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereits während des Jahres über die monatliche Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Projekteinstieg: Monat 12

Der Projekteinstieg bestimmt, ab welchem Monat Kauf und Finanzierung simuliert werden. Bereits fällige Raten werden beim Einstieg gesammelt abgerufen. Wichtig: Der Zeitpunkt ist nicht frei wählbar. Wählen Sie den Monat, in dem sich das Projekt beim Kauf tatsächlich befindet.

Monat 1Monat 36

Bauzeitzinsen im Verlauf

Die Grafik zeigt, wie sich die Zinsen während der Bauzeit monatlich aufbauen – auf Basis des hinterlegten Abrufplans und Bauzeitraums.

Gesamte Bauzeitzinsen

14.196 €

Nach Steuern

8.518 €

Nach Steuern: Bauzeitzinsen × (1 – Steuersatz)

14.196 € × (1 – 40 %) = 8.518 €

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