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Auswertung

Ihre Angaben werden auf Basis der MOSAiK-Beispielrechnung zusammengeführt.

Schritt 6

Auswertung

Ausgewählte Wohnung: WE 08 (WE 08)

Dashboard

Hinweis: Die dargestellten Werte sind unverbindliche Beispielberechnungen auf Basis Ihrer Eingaben und der hinterlegten Annahmen. Die tatsächliche Entwicklung kann insbesondere durch Finanzierungskonditionen, steuerliche Rahmenbedingungen, Vermietung, Kostenentwicklung und Verkaufspreise abweichen. Steuerliche Effekte sind Schätzwerte und sollten individuell mit einem Steuerberater geprüft werden. Eine Gewähr für die Berechnungsergebnisse wird nicht übernommen.

Schnellüberblick

KapitalanlageHeidequartierWE 08

Die wichtigsten Kennzahlen auf einen Blick – dargestellt am Beispiel einer Kaufpreisentwicklung von 2 % p. a.

Kaufpreis

309.257 €

+ Nebenkosten

25.668 €

Eingesetztes Eigenkapital

50.586 €

* Bauzeitzinsen nach Steuern inklusive

Verkaufspreis

376.982 €

2 % Wertentwicklung p. a.

Haltedauer

10 Jahre

Anlagehorizont bis zum Exit

Restschuld

236.946 €

Darlehensstand nach Laufzeit

Gewinnformel

Verkaufspreis376.982 €

+kumulierter Cashflow15.936 €

–Restschuld236.946 €

–Invest gesamt50.586 €

= Gewinn

105.386 €

Exit-Szenarien

RenditezeitraumBauphase und gebundenes Eigenkapital mitdenkenHinweis öffnen

Die Exit-Szenarien betrachten aktuell 10 Vermietungsjahre. Zwischen Kauf-Einstieg und Fertigstellung liegen zusätzlich rund 24 Monate. Der wirtschaftliche Gesamtzeitraum bis zum Exit beträgt damit etwa 12 Jahre.

Kapitalbindung

Kaufnebenkosten und der verbleibende Eigenkapitalanteil werden regelmäßig früh eingesetzt. Spätere, fremdfinanzierte Kaufpreisraten sind kein weiterer Eigenkapitalabfluss, beeinflussen aber die Bauzeit- und Bereitstellungszinsen.

Opportunitätskosten

Als zusätzliches Vergleichsszenario kann eine entgangene Alternativrendite angesetzt werden. Bei vereinfachten 4 % nach Steuern wären das für das eingegebene Eigenkapital während der Bauphase rund 3.483 €. Das ist keine tatsächliche Ausgabe und sollte nicht automatisch vom Gewinn abgezogen werden.

Wertentwicklung

Bei fest vereinbartem Kaufpreis kann sich der Marktwert bereits während der Bauzeit verändern. Diese mögliche Wertsteigerung ist jedoch nicht realisiert und nur schwer belastbar zu schätzen. Die aktuellen Exit-Szenarien rechnen die Wertsteigerung deshalb ausschließlich über die ausgewiesene Haltedauer.

Cashflow

Die Tabelle zeigt die laufende Liquiditätsbetrachtung auf Basis Ihrer Angaben.

Cashflow-Berechnung

Jahr 1

Cashflow

Miete

10.233 €

Steuer

10.514 €

Kosten

420 €

Zinsen

9.283 €

Cashflow vor Tilgung

11.044 €

Tilgung

2.121 €

Annuität

11.404 €

Cashflow nach Tilgung

8.923 €

Cashflow monatlich

744 €

kumulierter Cashflow

8.923 €

Restschuld

289.264 €

Jahr 2

Cashflow

Miete

10.233 €

Steuer

10.177 €

Kosten

420 €

Zinsen

9.202 €

Cashflow vor Tilgung

10.788 €

Tilgung

2.202 €

Annuität

11.404 €

Cashflow nach Tilgung

8.585 €

Cashflow monatlich

715 €

kumulierter Cashflow

17.508 €

Restschuld

287.062 €

Jahr 3

Cashflow

Miete

10.233 €

Steuer

9.853 €

Kosten

420 €

Zinsen

9.117 €

Cashflow vor Tilgung

10.549 €

Tilgung

5.617 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

4.932 €

Cashflow monatlich

411 €

kumulierter Cashflow

22.440 €

Restschuld

281.445 €

Jahr 4

Cashflow

Miete

10.335 €

Steuer

9.470 €

Kosten

424 €

Zinsen

8.944 €

Cashflow vor Tilgung

10.437 €

Tilgung

5.791 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

4.646 €

Cashflow monatlich

387 €

kumulierter Cashflow

27.087 €

Restschuld

275.654 €

Jahr 5

Cashflow

Miete

10.335 €

Steuer

3.580 €

Kosten

424 €

Zinsen

8.765 €

Cashflow vor Tilgung

4.726 €

Tilgung

5.969 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-1.243 €

Cashflow monatlich

-104 €

kumulierter Cashflow

25.844 €

Restschuld

269.685 €

Jahr 6

Cashflow

Miete

10.335 €

Steuer

3.305 €

Kosten

424 €

Zinsen

8.580 €

Cashflow vor Tilgung

4.635 €

Tilgung

6.154 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-1.519 €

Cashflow monatlich

-127 €

kumulierter Cashflow

24.325 €

Restschuld

263.531 €

Jahr 7

Cashflow

Miete

10.438 €

Steuer

2.997 €

Kosten

428 €

Zinsen

8.389 €

Cashflow vor Tilgung

4.617 €

Tilgung

6.345 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-1.727 €

Cashflow monatlich

-144 €

kumulierter Cashflow

22.598 €

Restschuld

257.186 €

Jahr 8

Cashflow

Miete

10.438 €

Steuer

2.736 €

Kosten

428 €

Zinsen

8.193 €

Cashflow vor Tilgung

4.553 €

Tilgung

6.541 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-1.988 €

Cashflow monatlich

-166 €

kumulierter Cashflow

20.609 €

Restschuld

250.645 €

Jahr 9

Cashflow

Miete

10.438 €

Steuer

2.482 €

Kosten

428 €

Zinsen

7.990 €

Cashflow vor Tilgung

4.502 €

Tilgung

6.744 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-2.243 €

Cashflow monatlich

-187 €

kumulierter Cashflow

18.367 €

Restschuld

243.900 €

Jahr 10

Cashflow

Miete

10.543 €

Steuer

2.193 €

Kosten

433 €

Zinsen

7.780 €

Cashflow vor Tilgung

4.523 €

Tilgung

6.954 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-2.431 €

Cashflow monatlich

-203 €

kumulierter Cashflow

15.936 €

Restschuld

236.946 €

Jahr 11

Cashflow

Miete

10.543 €

Steuer

1.950 €

Kosten

433 €

Zinsen

7.564 €

Cashflow vor Tilgung

4.497 €

Tilgung

7.171 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-2.674 €

Cashflow monatlich

-223 €

kumulierter Cashflow

13.262 €

Restschuld

229.776 €

Jahr 12

Cashflow

Miete

10.543 €

Steuer

1.713 €

Kosten

433 €

Zinsen

7.340 €

Cashflow vor Tilgung

4.482 €

Tilgung

7.394 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-2.912 €

Cashflow monatlich

-243 €

kumulierter Cashflow

10.350 €

Restschuld

222.381 €

Jahr 13

Cashflow

Miete

10.648 €

Steuer

1.439 €

Kosten

437 €

Zinsen

7.109 €

Cashflow vor Tilgung

4.541 €

Tilgung

7.625 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-3.084 €

Cashflow monatlich

-257 €

kumulierter Cashflow

7.266 €

Restschuld

214.757 €

Jahr 14

Cashflow

Miete

10.648 €

Steuer

1.209 €

Kosten

437 €

Zinsen

6.871 €

Cashflow vor Tilgung

4.550 €

Tilgung

7.863 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-3.314 €

Cashflow monatlich

-276 €

kumulierter Cashflow

3.953 €

Restschuld

206.894 €

Jahr 15

Cashflow

Miete

10.648 €

Steuer

1.067 €

Kosten

437 €

Zinsen

6.625 €

Cashflow vor Tilgung

4.653 €

Tilgung

8.109 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-3.456 €

Cashflow monatlich

-288 €

kumulierter Cashflow

497 €

Restschuld

198.784 €

Jahr 16

Cashflow

Miete

10.755 €

Steuer

925 €

Kosten

441 €

Zinsen

6.371 €

Cashflow vor Tilgung

4.867 €

Tilgung

8.363 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-3.496 €

Cashflow monatlich

-291 €

kumulierter Cashflow

-2.999 €

Restschuld

190.421 €

Jahr 17

Cashflow

Miete

10.755 €

Steuer

820 €

Kosten

441 €

Zinsen

6.109 €

Cashflow vor Tilgung

5.024 €

Tilgung

8.625 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-3.601 €

Cashflow monatlich

-300 €

kumulierter Cashflow

-6.601 €

Restschuld

181.796 €

Jahr 18

Cashflow

Miete

10.755 €

Steuer

711 €

Kosten

441 €

Zinsen

5.838 €

Cashflow vor Tilgung

5.187 €

Tilgung

8.896 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-3.709 €

Cashflow monatlich

-309 €

kumulierter Cashflow

-10.310 €

Restschuld

172.900 €

Jahr 19

Cashflow

Miete

10.862 €

Steuer

558 €

Kosten

446 €

Zinsen

5.558 €

Cashflow vor Tilgung

5.417 €

Tilgung

9.176 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-3.759 €

Cashflow monatlich

-313 €

kumulierter Cashflow

-14.070 €

Restschuld

163.724 €

Jahr 20

Cashflow

Miete

10.862 €

Steuer

443 €

Kosten

446 €

Zinsen

5.269 €

Cashflow vor Tilgung

5.590 €

Tilgung

9.465 €

Annuität

14.734 €

Cashflow nach Tilgung

-3.875 €

Cashflow monatlich

-323 €

kumulierter Cashflow

-17.945 €

Restschuld

154.259 €

Summe Jahr 1 bis 10

Cashflow gesamt

15.936 €

Durchschnitt monatlich

133 €

Steuer

57.307 €

Restschuld

236.946 €

Summe Jahr 11 bis 20

Cashflow gesamt

-33.880 €

Durchschnitt monatlich

-282 €

Steuer

10.835 €

Restschuld

154.259 €

Summe Jahr 1 bis 20

Cashflow gesamt

-17.945 €

Durchschnitt monatlich

-75 €

Steuer

68.142 €

Restschuld

154.259 €

Jahr	Miete	Steuer	Kosten	Zinsen	CF vor Tilg.	Tilgung	Annuität	CF n. Tilg.	CF mtl.	kum. CF	Restschuld
1	10.233 €	10.514 €	420 €	9.283 €	11.044 €	2.121 €	11.404 €	8.923 €	744 €	8.923 €	289.264 €
2	10.233 €	10.177 €	420 €	9.202 €	10.788 €	2.202 €	11.404 €	8.585 €	715 €	17.508 €	287.062 €
3	10.233 €	9.853 €	420 €	9.117 €	10.549 €	5.617 €	14.734 €	4.932 €	411 €	22.440 €	281.445 €
4	10.335 €	9.470 €	424 €	8.944 €	10.437 €	5.791 €	14.734 €	4.646 €	387 €	27.087 €	275.654 €
5	10.335 €	3.580 €	424 €	8.765 €	4.726 €	5.969 €	14.734 €	-1.243 €	-104 €	25.844 €	269.685 €
6	10.335 €	3.305 €	424 €	8.580 €	4.635 €	6.154 €	14.734 €	-1.519 €	-127 €	24.325 €	263.531 €
7	10.438 €	2.997 €	428 €	8.389 €	4.617 €	6.345 €	14.734 €	-1.727 €	-144 €	22.598 €	257.186 €
8	10.438 €	2.736 €	428 €	8.193 €	4.553 €	6.541 €	14.734 €	-1.988 €	-166 €	20.609 €	250.645 €
9	10.438 €	2.482 €	428 €	7.990 €	4.502 €	6.744 €	14.734 €	-2.243 €	-187 €	18.367 €	243.900 €
10	10.543 €	2.193 €	433 €	7.780 €	4.523 €	6.954 €	14.734 €	-2.431 €	-203 €	15.936 €	236.946 €
11	10.543 €	1.950 €	433 €	7.564 €	4.497 €	7.171 €	14.734 €	-2.674 €	-223 €	13.262 €	229.776 €
12	10.543 €	1.713 €	433 €	7.340 €	4.482 €	7.394 €	14.734 €	-2.912 €	-243 €	10.350 €	222.381 €
13	10.648 €	1.439 €	437 €	7.109 €	4.541 €	7.625 €	14.734 €	-3.084 €	-257 €	7.266 €	214.757 €
14	10.648 €	1.209 €	437 €	6.871 €	4.550 €	7.863 €	14.734 €	-3.314 €	-276 €	3.953 €	206.894 €
15	10.648 €	1.067 €	437 €	6.625 €	4.653 €	8.109 €	14.734 €	-3.456 €	-288 €	497 €	198.784 €
16	10.755 €	925 €	441 €	6.371 €	4.867 €	8.363 €	14.734 €	-3.496 €	-291 €	-2.999 €	190.421 €
17	10.755 €	820 €	441 €	6.109 €	5.024 €	8.625 €	14.734 €	-3.601 €	-300 €	-6.601 €	181.796 €
18	10.755 €	711 €	441 €	5.838 €	5.187 €	8.896 €	14.734 €	-3.709 €	-309 €	-10.310 €	172.900 €
19	10.862 €	558 €	446 €	5.558 €	5.417 €	9.176 €	14.734 €	-3.759 €	-313 €	-14.070 €	163.724 €
20	10.862 €	443 €	446 €	5.269 €	5.590 €	9.465 €	14.734 €	-3.875 €	-323 €	-17.945 €	154.259 €
Σ 1-10	103.560 €	57.307 €	4.251 €	86.242 €	70.375 €	54.439 €	140.681 €	15.936 €	133 € Ø mtl.	15.936 €	236.946 €
Σ 11-20	107.018 €	10.835 €	4.393 €	64.654 €	48.807 €	82.687 €	147.341 €	-33.880 €	-282 € Ø mtl.	-33.880 €	154.259 €
Σ 1-20	210.578 €	68.142 €	8.643 €	150.896 €	119.182 €	137.126 €	288.022 €	-17.945 €	-75 € Ø mtl.	-17.945 €	154.259 €

Abkürzungen: Kosten = Verwaltungskosten plus Instandhaltungsrücklage p.a. · CF = Cashflow · Tilg. = Tilgung · kum. CF = kumulierter Cashflow · Ø mtl. = Durchschnitt pro Monat

Cashflow-Einordnung

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Vor Tilgung

Der Cashflow vor Tilgung zeigt, was aus Mieteinnahmen, Steuerwirkung und laufenden Kosten zunächst übrig bleibt, bevor Darlehen getilgt werden. Er beantwortet die Frage, ob die Immobilie den laufenden Kapitaldienst wirtschaftlich tragen kann. Aus diesem Überschuss wird anschließend die Tilgung bezahlt. Deshalb ist diese Kennzahl wichtig, um die Liquidität der Immobilie getrennt vom Vermögensaufbau durch Schuldabbau zu beurteilen.

Nach Tilgung

Ein negativer Cashflow nach Tilgung heißt nicht automatisch, dass die Investition wirtschaftlich Verlust macht. Häufig bedeutet es, dass die Tilgung höher ist als der Cashflow vor Tilgung und deshalb ein Teil aus eigener Liquidität ergänzt wird. Dieses Geld ist dann nicht verbraucht, sondern wird in die Immobilie umgeschichtet: Die Restschuld sinkt und der Eigenkapitalanteil steigt, vorausgesetzt der Immobilienwert bleibt mindestens stabil.

Reinvestition

Viele Investoren halten die Tilgung bewusst niedrig, um Liquidität flexibel zu halten und sie außerhalb der Immobilie investieren zu können. Eine höhere Tilgung senkt zwar die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko, bindet aber Kapital im Objekt. Bei KfW 40 QNG-Projekten können hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zusätzlich Liquidität freisetzen. Wird diese Steuerliquidität diszipliniert reinvestiert, kann sie außerhalb der Immobilie weiterarbeiten und die Gesamtrendite spürbar beeinflussen.

Hinweis: Tilgung ist wirtschaftlich eher Vermögensumschichtung als laufender Verbrauch. Sie reduziert die Restschuld, senkt künftige Zinslasten und mindert Zinsänderungsrisiken. Gleichzeitig kann ein Investor abwägen, ob freie Liquidität außerhalb der Immobilie eine höhere Rendite erzielen kann als die eingesparte Darlehensverzinsung. Gerade deshalb betrachten professionelle Anleger Cashflow, Tilgung, Restschuld und Wiederanlage der Steuerüberschüsse nicht isoliert, sondern als zusammenhängende Liquiditäts- und Vermögensstrategie.

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Die Berechnung wechselt automatisch von degressiver AfA auf lineare AfA, sobald die lineare AfA höher ist. Der konkrete Wechselzeitpunkt steht in der Übersicht darunter.

Steuerliche Grundlage

Steuersatz40 %

Grund und Boden27.833 €

AfA-Basis Gebäude304.782 €

Abschreibung

Degressive AfA p.a.5 %

Lineare AfA p.a.3 %

Wechsel auf linearab Jahr 15

Sonder-AfA

Sonder-AfA-Basis231.520 €

Sonder-AfA p.a.11.576 €

Sonder-AfA Jahre4 Jahre

Jahr 1

degressiv

Miete

10.233 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.283 €

normale AfA

15.239 €

Sonder-AfA

11.576 €

AfA gesamt

26.815 €

Buchwert Ende

277.967 €

Einkünfte aus V&V

-26.286 €

Steuerwirkung

10.514 €

Jahr 2

degressiv

Miete

10.233 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.202 €

normale AfA

14.477 €

Sonder-AfA

11.576 €

AfA gesamt

26.053 €

Buchwert Ende

251.914 €

Einkünfte aus V&V

-25.442 €

Steuerwirkung

10.177 €

Jahr 3

degressiv

Miete

10.233 €

Verwaltung

420 €

Zinsen

9.117 €

normale AfA

13.753 €

Sonder-AfA

11.576 €

AfA gesamt

25.329 €

Buchwert Ende

226.584 €

Einkünfte aus V&V

-24.634 €

Steuerwirkung

9.853 €

Jahr 4

degressiv

Miete

10.335 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

8.944 €

normale AfA

13.066 €

Sonder-AfA

11.576 €

AfA gesamt

24.642 €

Buchwert Ende

201.943 €

Einkünfte aus V&V

-23.674 €

Steuerwirkung

9.470 €

Jahr 5

degressiv

Miete

10.335 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

8.765 €

normale AfA

10.097 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

10.097 €

Buchwert Ende

191.846 €

Einkünfte aus V&V

-8.951 €

Steuerwirkung

3.580 €

Jahr 6

degressiv

Miete

10.335 €

Verwaltung

424 €

Zinsen

8.580 €

normale AfA

9.592 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.592 €

Buchwert Ende

182.253 €

Einkünfte aus V&V

-8.262 €

Steuerwirkung

3.305 €

Jahr 7

degressiv

Miete

10.438 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

8.389 €

normale AfA

9.113 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

9.113 €

Buchwert Ende

173.141 €

Einkünfte aus V&V

-7.492 €

Steuerwirkung

2.997 €

Jahr 8

degressiv

Miete

10.438 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

8.193 €

normale AfA

8.657 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.657 €

Buchwert Ende

164.484 €

Einkünfte aus V&V

-6.840 €

Steuerwirkung

2.736 €

Jahr 9

degressiv

Miete

10.438 €

Verwaltung

428 €

Zinsen

7.990 €

normale AfA

8.224 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

8.224 €

Buchwert Ende

156.259 €

Einkünfte aus V&V

-6.204 €

Steuerwirkung

2.482 €

Jahr 10

degressiv

Miete

10.543 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

7.780 €

normale AfA

7.813 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.813 €

Buchwert Ende

148.446 €

Einkünfte aus V&V

-5.483 €

Steuerwirkung

2.193 €

Jahr 11

degressiv

Miete

10.543 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

7.564 €

normale AfA

7.422 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.422 €

Buchwert Ende

141.024 €

Einkünfte aus V&V

-4.876 €

Steuerwirkung

1.950 €

Jahr 12

degressiv

Miete

10.543 €

Verwaltung

433 €

Zinsen

7.340 €

normale AfA

7.051 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

7.051 €

Buchwert Ende

133.973 €

Einkünfte aus V&V

-4.281 €

Steuerwirkung

1.713 €

Jahr 13

degressiv

Miete

10.648 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

7.109 €

normale AfA

6.699 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.699 €

Buchwert Ende

127.274 €

Einkünfte aus V&V

-3.597 €

Steuerwirkung

1.439 €

Jahr 14

degressiv

Miete

10.648 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

6.871 €

normale AfA

6.364 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.364 €

Buchwert Ende

120.911 €

Einkünfte aus V&V

-3.024 €

Steuerwirkung

1.209 €

Jahr 15

linear

Miete

10.648 €

Verwaltung

437 €

Zinsen

6.625 €

normale AfA

6.254 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.254 €

Buchwert Ende

114.657 €

Einkünfte aus V&V

-2.668 €

Steuerwirkung

1.067 €

Jahr 16

linear

Miete

10.755 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

6.371 €

normale AfA

6.254 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.254 €

Buchwert Ende

108.403 €

Einkünfte aus V&V

-2.312 €

Steuerwirkung

925 €

Jahr 17

linear

Miete

10.755 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

6.109 €

normale AfA

6.254 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.254 €

Buchwert Ende

102.149 €

Einkünfte aus V&V

-2.050 €

Steuerwirkung

820 €

Jahr 18

linear

Miete

10.755 €

Verwaltung

441 €

Zinsen

5.838 €

normale AfA

6.254 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.254 €

Buchwert Ende

95.895 €

Einkünfte aus V&V

-1.779 €

Steuerwirkung

711 €

Jahr 19

linear

Miete

10.862 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

5.558 €

normale AfA

6.254 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.254 €

Buchwert Ende

89.641 €

Einkünfte aus V&V

-1.396 €

Steuerwirkung

558 €

Jahr 20

linear

Miete

10.862 €

Verwaltung

446 €

Zinsen

5.269 €

normale AfA

6.254 €

Sonder-AfA

0 €

AfA gesamt

6.254 €

Buchwert Ende

83.387 €

Einkünfte aus V&V

-1.107 €

Steuerwirkung

443 €

Summe Jahr 1 bis 10

Miete

103.560 €

AfA gesamt

156.335 €

Einkünfte aus V&V

-143.268 €

Steuerwirkung

57.307 €

Summe Jahr 1 bis 20

Miete

210.578 €

AfA gesamt

221.395 €

Einkünfte aus V&V

-170.356 €

Steuerwirkung

68.142 €

Jahr	AfA-Art	BW Anfang	Miete	Verwaltung	Zinsen	norm. AfA	Sonder-AfA	AfA ges.	BW Ende	Eink. V+V	Steuer
1	degressiv	304.782 €	10.233 €	420 €	9.283 €	15.239 €	11.576 €	26.815 €	277.967 €	-26.286 €	10.514 €
2	degressiv	277.967 €	10.233 €	420 €	9.202 €	14.477 €	11.576 €	26.053 €	251.914 €	-25.442 €	10.177 €
3	degressiv	251.914 €	10.233 €	420 €	9.117 €	13.753 €	11.576 €	25.329 €	226.584 €	-24.634 €	9.853 €
4	degressiv	226.584 €	10.335 €	424 €	8.944 €	13.066 €	11.576 €	24.642 €	201.943 €	-23.674 €	9.470 €
5	degressiv	201.943 €	10.335 €	424 €	8.765 €	10.097 €	0 €	10.097 €	191.846 €	-8.951 €	3.580 €
6	degressiv	191.846 €	10.335 €	424 €	8.580 €	9.592 €	0 €	9.592 €	182.253 €	-8.262 €	3.305 €
7	degressiv	182.253 €	10.438 €	428 €	8.389 €	9.113 €	0 €	9.113 €	173.141 €	-7.492 €	2.997 €
8	degressiv	173.141 €	10.438 €	428 €	8.193 €	8.657 €	0 €	8.657 €	164.484 €	-6.840 €	2.736 €
9	degressiv	164.484 €	10.438 €	428 €	7.990 €	8.224 €	0 €	8.224 €	156.259 €	-6.204 €	2.482 €
10	degressiv	156.259 €	10.543 €	433 €	7.780 €	7.813 €	0 €	7.813 €	148.446 €	-5.483 €	2.193 €
11	degressiv	148.446 €	10.543 €	433 €	7.564 €	7.422 €	0 €	7.422 €	141.024 €	-4.876 €	1.950 €
12	degressiv	141.024 €	10.543 €	433 €	7.340 €	7.051 €	0 €	7.051 €	133.973 €	-4.281 €	1.713 €
13	degressiv	133.973 €	10.648 €	437 €	7.109 €	6.699 €	0 €	6.699 €	127.274 €	-3.597 €	1.439 €
14	degressiv	127.274 €	10.648 €	437 €	6.871 €	6.364 €	0 €	6.364 €	120.911 €	-3.024 €	1.209 €
15	linear	120.911 €	10.648 €	437 €	6.625 €	6.254 €	0 €	6.254 €	114.657 €	-2.668 €	1.067 €
16	linear	114.657 €	10.755 €	441 €	6.371 €	6.254 €	0 €	6.254 €	108.403 €	-2.312 €	925 €
17	linear	108.403 €	10.755 €	441 €	6.109 €	6.254 €	0 €	6.254 €	102.149 €	-2.050 €	820 €
18	linear	102.149 €	10.755 €	441 €	5.838 €	6.254 €	0 €	6.254 €	95.895 €	-1.779 €	711 €
19	linear	95.895 €	10.862 €	446 €	5.558 €	6.254 €	0 €	6.254 €	89.641 €	-1.396 €	558 €
20	linear	89.641 €	10.862 €	446 €	5.269 €	6.254 €	0 €	6.254 €	83.387 €	-1.107 €	443 €
Summe Jahr 1 bis 10	-	-	103.560 €	4.251 €	86.242 €	110.031 €	46.304 €	156.335 €	-	-143.268 €	57.307 €
Summe Jahr 1 bis 20	-	-	210.578 €	8.643 €	150.896 €	175.091 €	46.304 €	221.395 €	-	-170.356 €	68.142 €

AfA-Detailwerte anzeigen

Der degressive Schattenbuchwert ist ein technischer Hilfswert für die Berechnung der degressiven AfA. Er ist nicht der maßgebliche steuerliche Buchwert.

Jahr	AfA-Art	degr. Schatten-BW Anfang	degr. Schatten-BW Ende	Buchwert Anfang	normale AfA	Sonder-AfA	Buchwert Ende
1	degressiv	304.782 €	289.543 €	304.782 €	15.239 €	11.576 €	277.967 €
2	degressiv	289.543 €	275.066 €	277.967 €	14.477 €	11.576 €	251.914 €
3	degressiv	275.066 €	261.312 €	251.914 €	13.753 €	11.576 €	226.584 €
4	degressiv	261.312 €	248.247 €	226.584 €	13.066 €	11.576 €	201.943 €
5	degressiv	201.943 €	191.846 €	201.943 €	10.097 €	0 €	191.846 €
6	degressiv	191.846 €	182.253 €	191.846 €	9.592 €	0 €	182.253 €
7	degressiv	182.253 €	173.141 €	182.253 €	9.113 €	0 €	173.141 €
8	degressiv	173.141 €	164.484 €	173.141 €	8.657 €	0 €	164.484 €
9	degressiv	164.484 €	156.259 €	164.484 €	8.224 €	0 €	156.259 €
10	degressiv	156.259 €	148.446 €	156.259 €	7.813 €	0 €	148.446 €
11	degressiv	148.446 €	141.024 €	148.446 €	7.422 €	0 €	141.024 €
12	degressiv	141.024 €	133.973 €	141.024 €	7.051 €	0 €	133.973 €
13	degressiv	133.973 €	127.274 €	133.973 €	6.699 €	0 €	127.274 €
14	degressiv	127.274 €	120.911 €	127.274 €	6.364 €	0 €	120.911 €
15	linear	120.911 €	114.657 €	120.911 €	6.254 €	0 €	114.657 €
16	linear	114.657 €	108.403 €	114.657 €	6.254 €	0 €	108.403 €
17	linear	108.403 €	102.149 €	108.403 €	6.254 €	0 €	102.149 €
18	linear	102.149 €	95.895 €	102.149 €	6.254 €	0 €	95.895 €
19	linear	95.895 €	89.641 €	95.895 €	6.254 €	0 €	89.641 €
20	linear	89.641 €	83.387 €	89.641 €	6.254 €	0 €	83.387 €

Steuerliche Einordnung

Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Vermietung

Bei einer langfristigen Vermietung werden Mieteinnahmen den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugeordnet. Den Einnahmen können die damit verbundenen Werbungskosten gegenübergestellt werden, zum Beispiel nicht umlagefähige Verwaltungskosten, laufende Zinsaufwendungen und steuerliche Abschreibungen. Die Instandhaltungsrücklage mindert den Cashflow, wird steuerlich aber erst bei tatsächlichem Aufwand berücksichtigt.

Abschreibung

Die AfA bildet steuerlich die Abnutzung des Gebäudes ab. Bei Immobilien ist diese Abnutzung wirtschaftlich nicht immer unmittelbar mit einem tatsächlichen Geldabfluss vergleichbar. Der Gesetzgeber nutzt Abschreibungsregeln deshalb auch, um Investitionen in Wohnraum zu strukturieren und gezielt zu fördern.

Steuerwirkung

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann zusätzlich wirken, ist aber über die förderfähige Bemessungsgrundlage je Quadratmeter begrenzt. Die Spalte Eink. V+V zeigt den steuerlichen Überschuss oder Verlust. Ein Verlust kann das zu versteuernde Einkommen mindern; daraus ergibt sich die ausgewiesene Steuerersparnis.

Hinweis: Die steuerliche Wirkung bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf das Bruttoeinkommen. Eine mögliche Entlastung kann über einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereits während des Jahres über die monatliche Lohnabrechnung berücksichtigt werden. Die konkrete steuerliche Behandlung sollte individuell mit dem Steuerberater geprüft werden.

Projekteinstieg: Monat 12

Der Projekteinstieg bestimmt, ab welchem Monat Kauf und Finanzierung simuliert werden. Bereits fällige Raten werden beim Einstieg gesammelt abgerufen. Wichtig: Der Zeitpunkt ist nicht frei wählbar. Wählen Sie den Monat, in dem sich das Projekt beim Kauf tatsächlich befindet.

Monat 1Monat 36

Bauzeitzinsen im Verlauf

Die Grafik zeigt, wie sich die Zinsen während der Bauzeit monatlich aufbauen – auf Basis des hinterlegten Abrufplans und Bauzeitraums.

Gesamte Bauzeitzinsen

11.743 €

Nach Steuern

7.046 €

Nach Steuern: Bauzeitzinsen × (1 – Steuersatz)

11.743 € × (1 – 40 %) = 7.046 €

Auswertung

Auswertung

Dashboard

Schnellüberblick

Exit-Szenarien

0 % Wertsteigerung

1 % Wertsteigerung p.a.

2 % Wertsteigerung p.a.

3 % Wertsteigerung p.a.

Cashflow

Cashflow-Berechnung

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Cashflow

Warum negativer Cashflow nicht automatisch Verlust bedeutet

Steuerberechnung

Steuerberechnung Vermietung & Verpachtung

Steuerliche Grundlage

Abschreibung

Sonder-AfA

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

degressiv

linear

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Warum Werbungskosten und AfA die Steuerlast senken können

Bauzeitzinsen im Verlauf